КАК ПОСТРОИТЬ ТСЖ В АКАДЕМГОРОДКЕ
С введением в действие нового Жилищного кодекса Российской
Федерации собственники жилья в многоквартирных домах должны
сделать выбор в пользу одного из предусмотренных законом способов
управления своей собственностью. Для принятия этого
ответственного решения установлен срок до конца 2005 года. В
противном случае, выражаясь словами незабвенного премьера,
получится «как всегда» — решать за нас будут уже другие.
Юрий Плотников, «НВС»
Назвался груздем — не говори, что не дюж
Споры о плюсах и минусах нового закона не прекращаются с декабря
2004 года, когда он был принят в первом чтении Государственной
Думой. Но независимо от отношения к этому документу, личного или
партийного, с момента его вступления в силу (01.03.2005) он начал
весьма серьезно влиять на жизнь очень большого числа наших
сограждан. Принципиальное отличие нового Кодекса от предыдущего — явление
масштабной фигуры собственника, который обладает всеми
правами распоряжения недвижимостью, но и ответственность за нее
должен нести в полной мере.
Какие последствия это влечет применительно к отдельно взятому
новосибирскому Академгородку?
Закон предусматривает несколько видов собственности на жилье:
государственную (РФ или субъектов РФ), муниципальную и частную
(граждан и юридических лиц). Советский район города Новосибирска,
на территории которого расположен Академгородок, обладает особым
положением: в большинстве домов района часть квартир находится в
оперативном управлении Сибирского отделения РАН и его
организаций. Юридический статус этого жилья — федеральная
собственность. По новому законодательству Сибирское отделение
обязано передать данные квартиры государству либо иному
юридическому лицу, созданному для управления жилищным фондом.
Поэтому следует предпринять максимальные усилия для выбора
оптимальной формы управления.
Витязь на распутье
Вопрос первый и совершенно резонный: может быть, Отделению стоит
передать жилье в муниципалитет, как это делают многие
промышленные предприятия города Новосибирска, и дело с концом?
Однако, на этом пути возникает некое юридическое преткновение:
дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира,
муниципальной собственностью быть уже не может. К примеру, ни
один из 327 многоквартирных домов Академгородка этому требованию
не удовлетворяет — из 24305 квартир в них к настоящему времени
приватизировано уже 19019, т.е. подавляющее большинство. Не
приватизируются пока только противоположные полюса жилищной
обеспеченности: общежития и коттеджи, но о них — разговор
отдельный. В этой ситуации выбирать придется из трех оговоренных
законом вариантов.
Вариант первый — очень демократический, но слегка буйный. Некий
аналог новгородского веча. Предполагает непосредственное
управление, т.е. принятие всех решений общим собранием всех
собственников (более 50 % голосов, по крайней мере). По-видимому,
рассчитан на адреналинщиков, любителей острых ощущений и
неформального общения на базе ненормативной лексики. В памяти
встает бессмертная картина «общего собрания» Запорожской Сечи,
написанная широким мазком гениальной кисти Николая Васильевича
Гоголя: «Дело дошло до кулаков, и Кирдяга восторжествовал». В
новейшей истории России успешных прецедентов этого способа
управления не было.
Вариант второй — привычный, но несколько слабовольный.
Собственники доверяют управление своим домом специализированной
организации, платят деньги за обслуживание и периодически
пытаются качать права по поводу имеющих место быть отдельных
недостатков: обшарпанных подъездов, протекающих крыш, ржавых труб
и т. д. и т. п. Здесь вспоминается вышедший из-под виртуозного
пера братьев Стругацких монолог магистра волшебных наук Коврова
из всенародно любимой новогодней комедии «Чародеи»: «В сфере
услуг, к сожалению, еще и характер требуется. Не докажешь — не
получишь!»
В Новосибирском научном центре самой известной организацией с
большим опытом работы в жилищно-коммунальном секторе на
сегодняшний день является государственное унитарное предприятие
ЖКХ ННЦ СО РАН. Надо отдать ему должное, ГУП справляется с
поддержанием коммунальной инфраструктуры Академгородка на
приличном уровне — несколько выше общегородского. Некоторое
время назад на горизонте появилась немецкая фирма «Петер
Дуссман», которая обслуживает, в частности, 200 домов в
Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. Пока происходит
рекогносцировка. Делегация фирмы была в Академгородке,
рассказывала о своем опыте управления жилищно-коммунальным
хозяйством. Возможности впечатляют. Остается неизвестным, готова ли коммерческая компания пойти на серьезные финансовые вложения в
поддержание инфраструктуры, которые могут оказаться весьма
значительными, учитывая общий износ домов, систем канализации и
отопления, и за какую цену она согласна продавать свои услуги.
Существует еще одна немаловажная юридическая тонкость: с 2004
года все организации Сибирского отделения, в том числе и ГУП ЖКХ,
вынуждены платить налог на имущество. В 2005 году на погашение
этого налога выделена государственная субсидия, но сохранится ли
такая практика и в последующие годы — сказать трудно. Честно
говоря, особо надеяться на это не стоит. Налоговая льгота на
имущество сохраняется для муниципальной собственности, но мы уже
рассмотрели, почему в данном случае это невозможно. Остается еще
один вариант, предусматривающий сохранение названной льготы — товарищество
собственников жилья, для краткости ТСЖ. К нему и
перейдем.
Добьемся мы чего угодно
своею собственной рукой
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая
организация, форма объединения собственников помещений в
многоквартирном доме для совместного управления комплексом
недвижимого имущества. Владельцы помещений приобретают
возможность не просто оплачивать расходы на содержание своей
недвижимости, но и реально управлять собственностью, как
частной — своей квартирой, так и общей долевой. У собственников жилья
появляется простор для маневра в выборе обслуживающего персонала.
В конце концов, можно перепоручить все заботы управляющей
организации.
Но основным преимуществом является возможность сдвинуть с мертвой
точки проблему капитального ремонта, которая лет через 8-10 может
приобрести катастрофические масштабы. К примеру, сложится
крупнопанельное строение в кубики от небольшого подземного
толчка, да еще среди зимы, и что тогда? Между тем, уже сейчас
есть организации, готовые осуществлять капремонт основных типов
зданий Академгородка, начиная с усиления несущих конструкций.
Недавно свои проекты представлял научно-исследовательский
институт «Ресурсосберегающие технологии и коррозия». Глубина
проработки поражает — предусмотрено все до мельчайших деталей.
Чтобы дать этим проектам «зеленый свет», нужна в первую очередь
коллективная воля жильцов, объединенных в товарищества
собственников.
Отдельный вопрос: где взять средства? Тарифы на услуги ЖКХ в
сегодняшней России абсолютно не соответствуют потребности в
капитальном ремонте (и не соответствовали никогда в СССР). На эти
цели выделяются специальные субсидии, которых, впрочем, тоже
совершенно не хватает. И дело однозначно идет к тому, что никто
не даст нам избавленья — придется разгребать завалы собственными
усилиями. И здесь опять-таки решающую роль способны сыграть
товарищества собственников жилья. Являясь юридическим лицом, ТСЖ
может привлекать дополнительные источники финансирования текущего
и капитального ремонта за счет доходов от общей долевой
собственности (например, сдать в аренду часть подвала или
предоставить под рекламу фасад).
Более того, товарищество собственников жилья — единственная
предусмотренная законом организационная форма, которая получает
контроль над земельными участками вблизи своего здания (в
пределах установленных норм) и может самостоятельно решать, что
там строить: детскую площадку, стоянку для машин или еще
что-нибудь, естественно, после согласования с соответствующими
инстанциями. Поскольку ТСЖ могут объединять и несколько
близлежащих домов, и даже несколько десятков домов,
контролируемая территория может оказаться немалой. О налоговых
льготах мы уже упоминали.
Товарищество собственников — звучит гордо
Стать членом ТСЖ имеет право каждый собственник жилья в
многоквартирном доме. Общим собранием товарищества выбирается
правление: люди компетентные, уважаемые, обладающие необходимыми
знаниями и опытом, которым и поручается ведение текущей
деятельности. На основе утвержденного годового бюджета
устанавливаются размеры платежей, сборов и взносов для каждого
домовладельца. В дальнейшем же собрания собираются только в
экстренных случаях, выходящих за рамки полномочий правления и его
председателя.
Каких-либо устойчивых художественных ассоциаций с данным способом
управления у автора пока не возникло. Разве что стих товарища
Маяковского: «Один, даже если очень важный, не поднимет простое
пятивершковое бревно, не то чтобы дом пятиэтажный!» Или девиз
товарища Огурцова: «Спасение утопающих — дело рук самих
утопающих!», что, наверное, преждевременно, поскольку сии пловцы
еще даже и в воду не прыгали. За 90-е годы в России уже накоплен
некоторый опыт функционирования товариществ собственников жилья.
В настоящее время редакция «НВС» его собирает, осмысливает и по
мере осознания будет делиться с читателями.
До конца года собственникам жилья в Академгородке (а их, как мы
помним, без малого 20 тысяч) предстоит решить, какой способ
управления своим жильем они предпочитают. За тех, кто с выбором
определиться не сможет, решать будут городские власти: именно они
назначат для таких домов управляющую компанию. И чтобы потом не
махать кулаками после драки, не грызть локти в запоздалой досаде,
мол, без меня меня женили — пора проявлять активность.
Взвесив все плюсы и минусы различных вариантов управления
жилищным фондом, руководство Сибирского отделения приняло решение
создать специальную комиссию для организации товариществ
собственников жилья. По просьбе комиссии с этого номера газета
«Наука в Сибири» начинает публикацию серии материалов по данной
теме. На все вопросы жителей Академгородка мы постараемся дать
квалифицированные ответы при помощи официальных документов и
комментариев ответственных специалистов. Один из небезынтересных
документов, предоставленных в распоряжение «НВС» — Постановление
Президиума СО РАН о служебных коттеджах — читайте в этом номере.
стр. 8
|
