О ПЕРСПЕКТИВАХ
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
ДЛЯ СОТРУДНИКОВ СО РАН
Весной прошлого года Президиум СО РАН разработал и утвердил программу строительства жилья, которая была призвана стать одним из новых импульсов социально-экономического развития Новосибирского научного центра. Эта программа была изложена в документе под названием «Положение о строительстве жилья в СО РАН», в разработке которого активное участие приняли ведущие институты Отделения.
По поручению Совета учредителей НП «Академжилстрой-1»,
Н. Завадский, заместитель директора ИЯФ СО РАН,
директор НП «Академжилстрой-1»
При разработке программы учитывалось не только новое законодательство, регламентирующее деятельность в области строительства жилья и земельных отношений, но и тот факт, что генеральное разрешение на открытие лицевых счетов в органах федерального казначейства лишило СО РАН возможности инвестировать денежные средства сотрудников Сибирского отделения в жилищное строительство через Управление капитального строительства СО РАН, которое не может теперь выступать в роли застройщика-заказчика строительства жилых домов на средства частных инвесторов.
В основу программы заложено несколько ключевых принципов, реализация которых позволит наиболее эффективным образом решать проблему улучшения жилищных условий сотрудников СО РАН (особенно молодежи) и позволит использовать высокую «земельную ренту» в Академгородке не в интересах отдельных коммерческих структур, а в интересах дальнейшего развития инженерной и социальной инфраструктур именно Новосибирского научного центра. В основном эти принципы заключаются в следующем:
1. Земельные участки под жилищное строительство выделяются, как правило, в соответствии с генеральной схемой градостроительного развития ННЦ, которая в основной своей части была утверждена еще основателем СО РАН академиком М. А. Лаврентьевым и переутверждена более поздними решениями Президиума СО РАН и градостроительного совета мэрии г.Новосибирска.
2. Условия, на которых СО РАН соглашается выделять участки земли под жилищное строительство, должны максимально учитывать интересы СО РАН. Доля жилья, которую разрешается продать по рыночным ценам, должна быть минимальной — только в размере, позволяющем получить дополнительные средства, достаточные для строительства необходимой инженерной инфраструктуры и соцкультбыта.
3. В качестве застройщика-заказчика строительства должна выступить учреждаемая несколькими ведущими институтами СО РАН некоммерческая организация (в форме некоммерческого партнерства), которая должна получить земельный участок в аренду под комплексное жилищное строительство и которая, с одной стороны, в силу своего статуса, не имеет своей целью извлечение прибыли, полностью подконтрольна организациям-учредителям и Президиуму СО РАН, а с другой стороны — правомочна привлекать средства дольщиков (сотрудников СО РАН) для строительства многоквартирных домов. Из состава учредителей назначается головная организация, которая берет на себя реальную работу и ответственность за организацию через некоммерческое партнерство всего процесса строительства, включая сдачу дома в эксплуатацию и создание ТСЖ.
4. Большая часть квартир должна распределяться между всеми организациями ННЦ, в том числе и между теми организациями, которые не являются учредителями некоммерческого партнерства.
Решением Президиума СО РАН организациям-учредителям некоммерческого партнерства, вложившим основные усилия в получение разрешения на строительство, организацию проектирования и строительства жилых домов, выделяется повышенная квота.
5. Организации ННЦ, предоставившие своим сотрудникам (в пределах выделенной им квоты) возможность строить новое жилье по себестоимости, организуют (с помощью НП) в своем институте процесс инвестирования строительства новых квартир по схеме, предполагающей, что жилье передается по «цепочке» среди сотрудников этой организации. При этом все нуждающиеся могут рассчитывать на получение льготного кредита в рамках соглашения, заключенного между СО РАН и «Сибакадембанком».
Сотрудники СО РАН, получившие возможность купить жилье по себестоимости в новых домах, построенных в 2000-2005 годах по улицам Терешковой, Золотодолинской, Коптюга и Ильича не должны еще раз претендовать на покупку новых квартир на льготных условиях (по себестоимости).
6. Сибирское отделение сделает все возможное, чтобы привлечь «Сибакадембанк» как своего основного партнера в кредитно-банковской сфере, к финансированию программы строительства жилья в ННЦ с помощью прямого кредитования некоммерческого партнерства и ипотечного кредитования сотрудников на льготных условиях.
В силу своей сильной социальной составляющей проект этого положения получил поддержку профсоюзов на совместном заседании Президиума ОПК и Совета председателей профсоюзных комитетов СО РАН состоявшемся 12 марта 2005 года, а 17 марта 2005 года положение было утверждено на заседании Президиума СО РАН.
В марте 2005 года, в соответствии с постановлением Президиума, была учреждена некоммерческая организация в форме некоммерческого партнерства с фирменным наименованием НП «Академжилстрой-1». Учредителями выступили: Институт ядерной физики (головная организация), Институт цитологии и генетики, Институт теоретической и прикладной механики и Институт катализа. Как заместитель директора головной организации-учредителя Н. Завадский был назначен директором НП «Академжилстрой-1».
Первоначально решением Президиума СО РАН некоммерческому партнерству НП «Академжилстрой-1» было предложено провести комплексную застройку жилого микрорайона в районе проспекта академика В. А. Коптюга на земельном участке общей площадью 24 га (по обе стороны от проспекта) с общей площадью квартир 200 000 кв. м.
Однако позднее, в связи с планами строительства нового главного корпуса университета и зданий технопарка «Академгородок», земельный участок под предполагаемое строительство был сокращен и ограничен треугольником между улицей Терешковой и проспектом Коптюга.
НП «Академжилстрой-1» приступило к активной работе по выработке предпроектных предложений и получению всех необходимых для начала строительства разрешений. Постепенно выяснилось, что в связи с только что вступившими в силу новым Градостроительным кодексом, новым Земельным кодексом и новым Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», процесс получения необходимых согласований и разрешений требует гораздо больше усилий и займет гораздо больше времени, чем это можно было предположить вначале. Если весной прошлого года мы надеялись, что сможем получить разрешение на строительство уже осенью 2005 года, то сейчас, несмотря на активную помощь руководства СО РАН, я назвал бы наши надежды начать строительство первых двух домов осенью 2006 года очень оптимистическими.
Недостаток нашего оптимизма объясняется не только возросшим уровнем бюрократических формальностей при оформлении разрешения на строительство в соответствии с новым Градостроительным кодексом, но и невнятным законодательством в области земельных отношений, которое привело к объективным противоречиям между СО РАН, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и муниципальными властями, которые до разграничения государственной собственности на землю уполномочены распоряжаться земельными участками.
Тем не менее, мы надеемся, что СО РАН и мэрия г. Новосибирска обречены найти взаимоприемлемое решение, ибо мэрия не менее СО РАН должна быть заинтересована в том, чтобы Академгородок и дальше развивался как уникальное место в Российской Федерации, изначально предназначенное для проживания и плодотворной работы людей, занимающихся научными исследованиями.
Мы понимаем, что для многих сотрудников СО РАН успешная реализация проекта строительства жилого комплекса по проспекту Коптюга является единственным шансом решить жилищную проблему на льготных условиях, и они с нетерпением ждут информацию о ходе реализации этого проекта, его основных технико-экономических показателях, сроках строительства и конкретных шагах, которые НП «Академжилстрой-1» еще предстоит сделать, чтобы начать строительство как можно раньше. Предоставление широкой общественности этой информации в полном и достоверном виде и является основной целью настоящей статьи.
На сегодняшний день нами получена вся необходимая исходно-разрешительная документация, положительное заключение государственной экологической экспертизы и, самое главное, распоряжение мэрии № 7738-р от 30 сентября 2005 года «Об утверждении проекта границ земельного участка и предварительном согласовании некоммерческому партнерству „Академжилстрой-1“ места размещения жилых домов с объектами общественного назначения по проспекту Академика В. А. Коптюга».
Это распоряжение мэрии дало нам законное основание для проведения необходимых геодезических и инженерно-геологических изысканий и получения в главном управлении архитектуры и градостроительства мэрии архитектурно-планировочного задания на разработку предварительного проекта застройки всего участка (общая схема застройки с технико-экономическими показателями). Кроме того, распоряжение мэрии дало нам право начать процедуру межевания и оформления кадастрового номера участка, без которого оформить аренду земельного участка (на время строительства домов) невозможно.
 |
|
Для разработки общей схемы застройки жилого комплекса по проспекту Коптюга были привлечены три проектные организации, каждая из которой представила свой вариант застройки. Эти варианты застройки были рассмотрены на заседании Президиума СО РАН и несколько раз обсуждались в кабинете главы администрации Советского района с участием представителей общественного совета при главе администрации. В результате всех этих обсуждений был выбран вариант застройки, который, после внесения в него существенных изменений по настоянию главы администрации (касающихся снижения антропогенной нагрузки на среду) и замечаний прозвучавших на заседании Президиума СО РАН, был утвержден со следующими основными характеристиками.
1. Общая площадь застраиваемого участка 7,1 га.
2. Все относительно здоровые участки леса площадью около 2 га и вся опушка леса сохраняются.
3. Общее количество домов — 8.
4. Наличие объектов общественного назначения — 1 центр торгового и культурно-бытового обслуживания населения с общей площадью, отвечающей требованиям СНиП.
5. Общая площадь квартир — 63 000 кв. м.
6. Этажность — 9-12 этажей.
7.Расчетное число жителей — 2100.
8.Очередность строительства:
I очередь — два двенадцатиэтажных дома с общей площадью квартир 19 000 кв. м (144 квартиры); начало строительства — октябрь 2006 г., окончание — декабрь 2008 г.;
II очередь — два дома с общей площадью квартир
18 500 кв. м (164 квартиры); начало строительства — лето 2007 г., окончание — декабрь 2009 г.;
III очередь — четыре дома с общей площадью квартир
25 500 кв. м (288 квартиры); начало строительства — лето 2008 г., окончание — декабрь 2010 г.
Принятая на уровне СО РАН и администрации Советского района схема застройки жилого комплекса по проспекту Коптюга, разработанная ООО «Сибпроектстрой», была согласована с МУ «Горзеленхоз» и с главным архитектором города, что позволило нам приступить к разработке проектной документации первой очереди строительства.
В настоящее время проектная организация в очередной раз сдвигает сроки окончания рабочего проекта первой очереди строительства и сдачи проектной документации на экспертизу в связи с тем, что ГУП «УЭВ СО РАН» смогло выдать нам технические условия на подключение только 15 мая. И хотя мы понимаем, что эта задержка произошла по объективным причинам, связанным с затянувшейся разработкой и утверждением общей концепции развития инженерной инфраструктуры ННЦ, которая должна учитывать общие потребности всех намечаемых к строительству объектов на перспективу, но от этого наша досада, что мы потеряли больше месяца бесценного летнего времени на согласование внутри СО РАН, не становится меньше.
Мы надеемся, что в ближайшие три месяца не только будет завершен рабочий проект первой очереди, но и будет проведена его экспертиза (с многочисленными повторными согласованиями). Если к окончанию этого срока СО РАН и мэрии удастся прийти к согласию, то мы надеемся получить разрешение на строительство в сентябре-октябре этого года.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Президиума СО РАН за № 33 от 26 января 2006 г. мы должны, к моменту получения разрешения на строительство, разработать подробный бизнес-план с оценкой всех расходов, связанных со строительством жилья и выполнением всех обременений, наложенных на некоммерческое партнерство Президиумом СО РАН, решением администрации Советского района, а также расходов на выполнение техусловий по инженерной и социальной инфраструктуре, по компенсации за вырубку больного леса, по арендной плате за землю и т.п.
Бизнес-план должен включать в себя также финансовый план с оценкой всех доходов от продажи жилья (частично по себестоимости и частично по рыночной цене) и всех возможных механизмов привлечения финансовых средств на строительство объектов, включая механизм привлечения финансовых средств всех участников «жилищных цепочек» и механизм привлечения ресурсов «Сибакадембанка» через кредитование сотрудников СО РАН и прямое кредитование некоммерческого партнерства.
Разработанный бизнес-план, который предварительно будет представлен на рассмотрение Совета директоров ННЦ, явится основанием для расчета квот между организациями СО РАН, так как только бизнес-план покажет то количество квартир, которое нужно будет продать по рыночной цене, чтобы выполнить все обременения, о которых говорилось выше, и то количество квартир, которое останется к распределению между организациями СО РАН.
Обсуждение бизнес-плана на Президиуме СО РАН должно завершиться утверждением квот между организациями ННЦ, после чего мы начнем работать с каждой организацией индивидуально.
В заключение хотел бы сказать, что организации-учредители НП «Академжилстрой-1» понимают свою ответственность за то, чтобы та форма организации некоммерческого строительства жилья в Академгородке, которую нам поручено реализовать в рамках новой программы строительства жилья, была успешно выполнено. Только успешная реализация проекта строительства жилого комплекса по проспекту Коптюга покажет, что альтернатива коммерческому строительству жилья в Академгородке есть, и эта альтернатива не только более важна и выгодна организациям СО РАН, но и будет сдерживать отрицательные последствия для институтов масштабного коммерческого строительства жилья, которое предполагается проводить в рамках реализации проекта создания технопарка «Академгородок» (с продажей жилья сотрудникам СО РАН хоть и по ипотеке, но по свободным рыночным ценам).
Успешная реализация строительства жилого комплекса по проспекту Коптюга силами некоммерческого партнерства «Академжилстрой-1» улучшит социальное самочувствие многих сотрудников СО РАН, у которых появятся реальные перспективы улучшения жилищных условий, и позволит поставить вопрос о продолжении строительства жилья в Академгородке в рамках этой же программы и на таких же условиях силами не только некоммерческого партнерства «Академжилстрой-1», но и силами новых некоммерческих партнерств, образованных другими институтами.
Мы понимаем также, что успешная реализация нашего проекта невозможна без поддержки Президиума СО РАН, каждой организации СО РАН, и мы готовы сделать все от нас зависящее, чтобы предлагаемые нами практические шаги по организации процессов строительства, финансирования и распределению квот между организациями СО РАН были понятными, прозрачными и учитывали интересы не только организаций-учредителей «Академжилстрой-1», но и всех других организаций СО РАН.
стр. 3
| 
