«Наука в Сибири» № 1 (2437) 9 января 2004 г. Из выступления члена-корреспондента РАН А. Каныгина Предлагаемые руководством Сибирского отделения РАН пути решения жилищных проблем в Новосибирском научном центре безусловно заслуживают поддержки. Опыт строительства жилья за счет средств инвесторов (собственных накоплений застройщиков, кредитной поддержки институтов, продажи прежних квартир) доказал перспективность этого пути. И если удастся хотя бы частично реализовать интересные инициативы Президиума СО РАН и предложения губернатора Новосибирской области В. Толоконского по развитию этого опыта, можно ожидать ощутимых результатов в будущем. Но начальный этап инвестиционного строительства жилья выявил и серьезные негативные стороны во взаимоотношениях заказчиков и исполнителей, которые могут дискредитировать все самые хорошие замыслы, если их не исправить. Пожалуй, самый главный недостаток в системе инвестор-исполнитель — отсутствие нормальной правовой базы, т.е. юридически обоснованной взаимной ответственности. На практике это оборачивается тем, что инвесторы, оплачивающие не только реально выполненные работы, но и по ходу строительства авансирующие предстоящие расходы, почти полностью лишены возможности контролировать обоснованность текущих затрат. Типовые договоры между инвесторами, заказчиком (начальник УКСа В. Мошкин), генеральным подрядчиком и многочисленными субподрядчиками составлены односторонне: в них прописаны обязанности инвесторов, но нет юридически корректной записи об ответственности исполнителей (фиксированных цен, графика работ, сроков сдачи дома в эксплуатацию, возможных санкций за невыполнение условий договора). При отсутствии «прозрачности» сметы живые деньги инвесторов (в отличие от жестко «зажатых» в конкретные статьи расходов бюджетных средств), а также очень широкий рыночный разброс цен на материалы и услуги — дают большие возможности для строителей в маневрировании этими денежными средствами. Естественно, строители должны как можно больше зарабатывать на строительном объекте и объективно заинтересованы в удорожании его за счет использования более дорогих материалов, услуг субподрядчиков и увеличения сроков строительства. В этом заинтересован и УКС, получающий процентные отчисления за посредничество от общей суммы расходов. Хотя УКС, выступающий как заказчик от имени инвесторов, должен был бы защищать их интересы; на самом деле материальная заинтересованность склоняет его на сторону исполнителей. Учитывая этот опыт, в будущем необходимо предусмотреть такую форму договоров, в которых инвесторы (ТСЖ) сами имели бы возможность заранее оговорить взаимную ответственность со строителями по стоимости, графику работ и т.д. За УКСом в этом случае целесообразно оставить функции технического контроля и юридической помощи ТСЖ. Вторая проблема — выбор надежной строительной организации. Несколько жилых домов было построено частными фирмами, последний из серии строится Сибакадемстроем. Выбор УКСом именно этой строительной организации, хорошо известной жителям Академгородка своими прошлыми выдающимися достижениями, был продиктован тем, что возникли серьезные претензии к прежним строительным фирмам (по срокам, стоимости, качеству строительства). Однако, вопреки заверениям УКСа о надежности этого партнера и радужным надеждам инвесторов союз УКСа и Сибакадемстроя принес провальные результаты. Строительство «пилотного» дома по проспекту академика Коптюга по примеру прежних времен перешло в затяжную стадию долгостроя, а стоимость квадратного метра уже сейчас без учета предстоящих расходов перевалило за рекордную для Академгородка отметку — более чем вдвое против обещанного в начале строительства. Кроме заинтересованности исполнителей в удорожании строительства можно назвать и другие причины высокой себестоимости и срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. С сожалением приходится признать, что от прежнего Сибакадемстроя остались руины. Очень низкая техническая оснащенность не позволяет вести строительство на современном уровне с минимизацией затрат. Как можно строить высотный дом (на проспекте академика Коптюга 14 этажей — с учетом цокольного и технического) без подъемных средств (кроме башенных кранов)? Весь подъем грузов на этажи на отделочной стадии работ производится вручную, собственной тягловой силой. А это тонны грузов для каждой квартиры: цемент, песок, раствор для выравнивания кривых стен и полов, плитка, полы, межкомнатные и наружные двери, окна, сантехника и т.д. Проблема доставки этих грузов на этажи целиком ложится уже на плечи самих инвесторов, т.к. строители передают им для самоотделки только псевдооштукатуренные коробки. Допотопным способом пробиваются дыры для прокладки труб через перекрытия, в то время, как в любом магазине инструментов можно приобрести современные портативные перфораторы, которые очень быстро и аккуратно делают отверстия любого нужного диаметра. Таких примеров можно привести множество. Система управления стройкой — атавизм прежней административно-командной системы, но за вычетом ее главного звена — подчинения нижестоящего начальства вышестоящему. Субподрядные организации, хотя и входят формально в систему Сибакадемстроя, в административном и экономическом отношениях представляют собой независимые структуры. Командой в такой системе не работают, а экономические взаимоотношения фактически держатся не столько на строго договорных началах (за отсутствием финансовой ответственности за невыполнение каких-либо пунктов соглашений), сколько на договоренностях. Следствие управленческого хаоса — бесхозяйственность, отсутствие согласованной последовательности работ, многочисленные переделки и т.п. И еще одна проблема — отсутствие у исполнителей необходимых оборотных финансовых средств, поэтому возникает их хронический дефицит. Это создает для строителей удобное и как бы объективное оправдание всех срывов графиков работ. Однако анализ платежной динамики показывает, что за весь период строительства оплаченные инвесторами счета на 7-8 млн рублей суммарно опережали оплату выполненных объемов работ, т.е. обеспечивалось и авансирование предстоящих работ. При этом долги тех, кто задерживался с оплатой счетов (а это, в основном, «посторонние» анонимные инвесторы), компенсировались более дисциплинированными инвесторами. Можно предположить, что поступающие от инвесторов финансовые средства где-то распылялись в длинных цепочках на пути к субподрядчикам и, может быть, частично использовались для «затыкания дыр» на других объектах. Это взгляд со стороны. Может быть, в этих выводах имеются элементы субъективизма, но в целом, вероятно, они отражают общую картину. Можно надеяться, что намеченные Президиумом пути дальнейшего развития инвестиционного жилья в Академгородке позволят избавиться от «детских болезней» начального этапа. Фото В. Новикова. стр. 5