«Наука в Сибири» КАК ПОСТРОИТЬ ТСЖ В АКАДЕМГОРОДКЕС введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилья в многоквартирных домах должны сделать выбор в пользу одного из предусмотренных законом способов управления своей собственностью. Для принятия этого ответственного решения установлен срок до конца 2005 года. В противном случае, выражаясь словами незабвенного премьера, получится «как всегда» решать за нас будут уже другие. Юрий Плотников, «НВС»
Назвался груздем не говори, что не дюжСпоры о плюсах и минусах нового закона не прекращаются с декабря 2004 года, когда он был принят в первом чтении Государственной Думой. Но независимо от отношения к этому документу, личного или партийного, с момента его вступления в силу (01.03.2005) он начал весьма серьезно влиять на жизнь очень большого числа наших сограждан. Принципиальное отличие нового Кодекса от предыдущего явление масштабной фигуры собственника, который обладает всеми правами распоряжения недвижимостью, но и ответственность за нее должен нести в полной мере.
Какие последствия это влечет применительно к отдельно взятому новосибирскому Академгородку? Закон предусматривает несколько видов собственности на жилье: государственную (РФ или субъектов РФ), муниципальную и частную (граждан и юридических лиц). Советский район города Новосибирска, на территории которого расположен Академгородок, обладает особым положением: в большинстве домов района часть квартир находится в оперативном управлении Сибирского отделения РАН и его организаций. Юридический статус этого жилья федеральная собственность. По новому законодательству Сибирское отделение обязано передать данные квартиры государству либо иному юридическому лицу, созданному для управления жилищным фондом. Поэтому следует предпринять максимальные усилия для выбора оптимальной формы управления.
Витязь на распутьеВопрос первый и совершенно резонный: может быть, Отделению стоит передать жилье в муниципалитет, как это делают многие промышленные предприятия города Новосибирска, и дело с концом? Однако, на этом пути возникает некое юридическое преткновение: дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира, муниципальной собственностью быть уже не может. К примеру, ни один из 327 многоквартирных домов Академгородка этому требованию не удовлетворяет из 24305 квартир в них к настоящему времени приватизировано уже 19019, т.е. подавляющее большинство. Не приватизируются пока только противоположные полюса жилищной обеспеченности: общежития и коттеджи, но о них разговор отдельный. В этой ситуации выбирать придется из трех оговоренных законом вариантов. Вариант первый очень демократический, но слегка буйный. Некий аналог новгородского веча. Предполагает непосредственное управление, т.е. принятие всех решений общим собранием всех собственников (более 50 % голосов, по крайней мере). По-видимому, рассчитан на адреналинщиков, любителей острых ощущений и неформального общения на базе ненормативной лексики. В памяти встает бессмертная картина «общего собрания» Запорожской Сечи, написанная широким мазком гениальной кисти Николая Васильевича Гоголя: «Дело дошло до кулаков, и Кирдяга восторжествовал». В новейшей истории России успешных прецедентов этого способа управления не было. Вариант второй привычный, но несколько слабовольный. Собственники доверяют управление своим домом специализированной организации, платят деньги за обслуживание и периодически пытаются качать права по поводу имеющих место быть отдельных недостатков: обшарпанных подъездов, протекающих крыш, ржавых труб и т. д. и т. п. Здесь вспоминается вышедший из-под виртуозного пера братьев Стругацких монолог магистра волшебных наук Коврова из всенародно любимой новогодней комедии «Чародеи»: «В сфере услуг, к сожалению, еще и характер требуется. Не докажешь не получишь!» В Новосибирском научном центре самой известной организацией с большим опытом работы в жилищно-коммунальном секторе на сегодняшний день является государственное унитарное предприятие ЖКХ ННЦ СО РАН. Надо отдать ему должное, ГУП справляется с поддержанием коммунальной инфраструктуры Академгородка на приличном уровне несколько выше общегородского. Некоторое время назад на горизонте появилась немецкая фирма «Петер Дуссман», которая обслуживает, в частности, 200 домов в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. Пока происходит рекогносцировка. Делегация фирмы была в Академгородке, рассказывала о своем опыте управления жилищно-коммунальным хозяйством. Возможности впечатляют. Остается неизвестным, готова ли коммерческая компания пойти на серьезные финансовые вложения в поддержание инфраструктуры, которые могут оказаться весьма значительными, учитывая общий износ домов, систем канализации и отопления, и за какую цену она согласна продавать свои услуги. Существует еще одна немаловажная юридическая тонкость: с 2004 года все организации Сибирского отделения, в том числе и ГУП ЖКХ, вынуждены платить налог на имущество. В 2005 году на погашение этого налога выделена государственная субсидия, но сохранится ли такая практика и в последующие годы сказать трудно. Честно говоря, особо надеяться на это не стоит. Налоговая льгота на имущество сохраняется для муниципальной собственности, но мы уже рассмотрели, почему в данном случае это невозможно. Остается еще один вариант, предусматривающий сохранение названной льготы товарищество собственников жилья, для краткости ТСЖ. К нему и перейдем.
Добьемся мы чего угодно |