«Наука в Сибири»
№ 42 (2528)
4 ноября 2005 г.
РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЬЯ:
СПЛЕТЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ
Реконструкция жилья — проблема, которая проявила себя в крупном масштабе в последнее десятилетие. Причина известна: большая часть жилищного фонда страны была построена в сжатые исторические сроки, в основном за тридцатилетие 60-80-х годов, и сегодня эти здания, инженерные сети и коммуникации практически одновременно стареют. Новосибирский Академгородок — не исключение. Для предотвращения преждевременного и массового выхода жилья из строя необходимо принятие разумных и своевременных мер.
Юрий Плотников, «НВС»
 |
Проблема имеет два очевидных аспекта: технико-экономический и социально-экономический. Изучая первый, предстоит ответить на два вопроса: насколько велика реальная потребность в капитальном ремонте и реконструкции жилого фонда Академгородка и каковы возможности их решения: технологические, финансовые и организационные? Чтобы разобраться во втором, потребуется вникнуть в переплетение интересов государственных, общественных, корпоративных, групповых и личных, которые в названном процессе задействованы.
Так ли страшен черт,
как его малюют?
Люди постарше хорошо помнят, какими темпами строился Академгородок. В 1957 году были заложены первые трехэтажки по будущей улице Терешковой, а в 1977-м, когда автор этих строк поступил в университет, в Верхней зоне уже не было ни одного здания моложе пяти лет. Дома — как люди. Тридцать лет, не говоря уже про сорок пять — достаточный срок, чтобы заиметь обширный набор разнообразных болячек. Насколько необходимо радикальное хирургическое вмешательство, или же достаточно симптоматического лечения?
Вопрос отнюдь не праздный, поскольку и цена не мала. Первые крупнопанельные «хрущевки», например, считались временным жильем, рассчитанным на 20-25 лет. В начале 60-х первоочередной задачей являлось переселение людей из бараков и коммуналок. После построения коммунизма в 1980 году предполагалось сообразить что-нибудь получше. Коммунизма не случилось, и в неокапиталистической Москве одно время первые панельные серии начали очень активно ломать. Сейчас тоже ломают, но уже без прежнего рвения. Широко разрекламированная кампания тихо сходит на нет. Почему?
Правило: хочешь заставить человека раскошелиться — напугай его. Не обязательно вульгарно: «Кошелек или жизнь!» Можно вполне дружелюбно и к нашей теме ближе: «Туда не ходи — сюда ходи! Башка снег попадет — совсем мертвый будешь!» Естественно, московская политика сноса старого жилья имела в основе прежде всего экономические соображения: при очень высоких ценах на недвижимость было выгодно заменять морально устаревшие дома зданиями повышенной этажности и комфортности. Но подогревалась эта политика страхами, в немалой степени нагнетаемыми средствами массовой информации: срок службы домов вышел, скоро начнут валиться один за другим. Оказалось, что опасения были чрезмерными — ресурс большинства зданий еще отнюдь не выработан. В то же время, опыт Москвы показал, что расходы на демонтаж и транспортировку конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения образующихся отходов, даже без учета затрат на расселение жильцов и строительство компенсационного фонда, могут составить свыше 100 долларов США на один квадратный метр сносимой площади. Поскольку излишних трат избегает любой бюджет, массовый снос зданий в столице ушел в прошлое. Что же в Новосибирске?
Строить или реконструировать?
А в Новосибирске темпы прироста нового жилья несоизмеримо малы по сравнению с темпами обветшания жилья старого. Новое строительство преимущественно идет либо по самому легкому пути ввода в строй «незавершёнки», либо полностью на коммерческой основе. Покупку нового жилья может себе позволить небольшой процент населения города, который, как правило, свои жилищные проблемы уже решил. Одновременно уменьшается платежеспособность средних слоев населения, а повышение коммунальных платежей не может компенсировать затрат на поддержание жилищного фонда в приличном состоянии. В результате все большее количество людей живет в домах, износившихся морально и физически. Социальную важность этого жилья для города нельзя недооценивать.
Анализ демографической ситуации, осуществленный Новосибирским институтом информатики и регионального управления, приводит к неутешительному выводу: в городе нет простого воспроизводства населения. Численность населения постоянно уменьшается, и даже при сохранении положительного сальдо миграции никакого прироста не ожидается ранее 2020 года. Данная тенденция заставляет задуматься о необходимости структурных перемен при определении перспектив развития города. Какое направление должно стать преобладающим: новое массовое строительство или реконструкция уже существующего жилищного фонда?
Естественно, названные направления не находятся в непримиримом противоречии, и в формулировке ответа союз «или» должен быть заменен союзом «и». Каждый понимает, что без возобновления массового жилищного строительства город не имеет будущего. При нынешних темпах обеспечение жильем всех очередников растянется на 150 лет даже без всякого естественного прироста. Поэтому генеральный план Новосибирска предусматривает приоритетное развитие города на свободных от застройки территориях или площадках со сносом ветхого жилья. Но все мы помним, что массовое строительство прошлых лет велось в основном за счет бюджета или средств предприятий. Современные экономические условия заставляют задуматься о внесении в градостроительную концепцию возможных корректив — в сторону существенного увеличения доли реконструкции.
Прежде всего, освоение новых строительных площадок требует строительства инженерных сетей и транспортных магистралей. Бюджетных средств на эти цели катастрофически не хватает. Частный же капитал готов строить на подготовленных площадках, но не желает вкладываться в водопроводы, теплотрассы и канализационные коллекторы. В то же время, многие здания старой постройки имеют весьма высокий запас несущей способности. Специалисты считают, что эти дома можно надстраивать без усиления стен: четырех-пятиэтажное здание на один-два полноценных этажа плюс мансарду.
Опыт, наработанный к настоящему времени в разных городах России, свидетельствует, что при соблюдении современных требований по теплозащите к объему уже существующему можно легко пристроить еще такой же, не расходуя дополнительного тепла. Приборы учета, там где они уже стоят, показывают этот плюс четко и недвусмысленно. Реконструкция зданий с их утеплением и установкой счетчиков позволяют снизить энергозатраты на отопление и перейти на бездотационное снабжение жилого фонда теплом без повышения стоимости его оплаты населением. Экономия от снижения теплопотребления в домах первых массовых серий оценивается приблизительно равной ликвидации потерь из источников теплоснабжения. А надстройка мансардного этажа выгоднее простого утепления перекрытий и ремонта крыш, поскольку позволяет одновременно прирастить некоторый объем относительно недорогого жилья.
По оценкам экспертов, в результате экономии на инженерной инфраструктуре стоимость одного квадратного метра дополнительных площадей в обжитых микрорайонах до 1,5 раз дешевле, чем при новом строительстве на неосвоенных территориях.
Повышение потребительских качеств старого жилья, улучшение привычной среды обитания в исторических районах считается стимулом к расширению вторичного рынка недвижимости, притоку инвестиций в реконструкцию, реформированию жилищно-коммунального хозяйства города.
Исходя из этих соображений, в Новосибирске была разработана комплексная программа реконструкции и модернизации жилищного фонда на пятилетний период (2000-2005 гг.). В рамках этой программы Комитетом жилищно-коммунального хозяйства мэрии было проведено инструментальное обследование физического состояния 9-ти домов первых пяти массовых серий застройки. В результате этой работы было выявлено, что запас прочности несущих конструктивов всех серий, за исключением 335-й, позволяет вести эксплуатацию этих жилых домов еще в пределах 50-70 лет, после чего необходимо провести повторное обследование. Доказательством прочности панельных домов, жутким, но доказательством, стала трагедия на Степной, 64, когда в новогоднюю ночь на 2001-й год взрывом бытового газа вынесло напрочь полтора подъезда. Но остальные устояли. Дом восстановлен лучше прежнего. Так что, не так страшен черт, как его малюют: сами по себе, без посторонней помощи старые дома падают крайне неохотно.
Неотложного ремонта требуют отдельные элементы конструкции: сборные железобетонные кровли, балконы и козырьки над входом, для восстановления которых сегодня имеются в наличии соответствующие методы и технологии. Другой вопрос, что планировка этих зданий морально устарела. Тем не менее, свою функцию это жилье выполняет и может послужить добром еще не один десяток лет. С оговоркой: при условии проведения капитального ремонта.
Определимся с терминологией
Большинство проблем человеческого общества проистекает из различного понимания людьми одних и тех же слов. Поэтому для начала внесем ясность в понятийный аппарат. Чем же реконструкция отличается от капитального ремонта?
Согласно единой терминологии, установленной Госстроем России, реконструкцией жилья называется комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади). В процессе реконструкции устраняется физический и моральный износ здания.
Физический износ — утрата зданием первоначальных технико-эксплуатационных качеств под действием эксплуатационных нагрузок и сил природы. Физический износ условно измеряется в процентах и является основанием для принятия решения о целесообразности реконструкции. По существующим нормам в ней нуждаются здания с износом более 40 %.
Моральный износ — несоответствие планировки, теплозащиты, звуко- и гидроизоляции и прочего инженерного благоустройства современным требованиям. Моральный износ — явление неприятное, но не смертельное. Его стараются устранять по мере возможности, но самостоятельным основанием для реконструкции он не является.
Теперь капитальный ремонт. Под этим термином понимается техническое переоснащение объекта с целью восстановления или улучшения его эксплуатационных качеств. Капитальный ремонт может осуществляться с модернизацией либо без таковой. В случае проведения капремонта с модернизацией возможна перепланировка помещений без изменения размеров квартир и их количества, оснащение здания недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство прилегающих территорий.
Как видим, понятия реконструкции и капитального ремонта в значительной степени пересекаются, и граница между ними относительна. На практике ее чаще всего определяют так: если после проведения строительно-монтажных работ балансовая стоимость здания не изменилась — капитальный ремонт, изменилась — реконструкция. Состав работ при этом может быть одним и тем же. Но прорубили дверь, объединив две квартиры — реконструкция, оставили, как было — капитальный ремонт.
Особо отметим: под капитальным ремонтом строители понимают восстановление эксплуатационных качеств именно всего здания. Жильцы же часто надеются, что им заодно отремонтируют еще и квартиры. И здесь таится корень возможных конфликтов. К примеру, жители хотят, чтобы им перестелили пол. Но в перечень работ для капитального ремонта перестилка пола не входит, за исключением случаев, связанных с заменой межэтажных перекрытий. И при замене труб строители обязаны восстановить нарушенные стены и потолки. Но это, наверное, и все. Данную тонкость нельзя упускать из виду. После капитального ремонта жители дома могут получить новую крышу взамен прежней протекающей, утепленные наружные стены, пластиковые окна, соответствующие современным нормам по теплозащите. Срок службы здания как целого увеличится в итоге лет на 50-60. Но квартира останется, как сейчас модно, «под самоотделку». Конечно, строительные организации могут выполнить и любые внутренние работы, не входящие в минимальный обязательный перечень, но по отдельному договору и за отдельную плату. Мораль: капитальный ремонт требует внимательности и знания законодательства. А еще лучше — квалифицированного юридического сопровождения.
Пациент скорее жив, чем мертв
Естественно, и руководство Сибирского отделения, и жители Академгородка в первую очередь обеспокоены состоянием жилищного фонда ННЦ. Как смотрится местная ситуация на общегородском фоне?
В целом по городу можно выделить несколько типов старой застройки. Первый — дома 30-40-х годов. «Сталинские» здания характеризуются большим физическим износом, их капитальный ремонт требует существенных затрат, однако комфортность жилья достаточно высока.
Второй тип — строения 50-70-х годов — напротив, отличает полный моральный износ при удовлетворительном физическом состоянии. Комфортность и качество этого жилья уже не отвечают современным требованиям. Наконец, есть здания аварийные, дальнейшая эксплуатация которых угрожает имуществу и самой жизни людей.
Наиболее актуальной проблемой является модернизация и реконструкция зданий первого типа, в особенности находящихся в «предаварийном» состоянии. Реконструкция таких домов не требует столь больших затрат, как «реанимация» аварийных зданий, и в то же время, является приоритетной по сравнению с решением проблем застройки 50-70-х годов.
Сколько в Новосибирске ветхо-аварийного жилья, пока точно не установлено. По данным Центра технической инвентаризации (бывшее БТИ) на 2004 год, в государственном и муниципальном фонде к этой категории относятся 1366 домов (438 тысяч квадратных метров, 4,6 % общей жилой площади города). Это деревянные и каменные дома с износом 65-70 %. По данным районных администраций, только в муниципальном фонде насчитывается 1425 зданий с износом свыше 60 %. Разброс в цифрах связан с незавершенной инвентаризацией, тем не менее, масштаб явления они в общих чертах показывают правильно. Больше всего ветхого жилья в Ленинском и Октябрьском районах, меньше всего — в Советском.
Состояние жилого фонда Академгородка значительно лучше, чем в среднем по Новосибирску. Построек 30-40-х годов в Городке нет. По физическому состоянию к ним приближается самое старое жилье — малоэтажные брусчатые и сборно-щитовые дома для строителей научного центра в Нижней зоне (микрорайон «Щ»). По улицам Рубиновой и Вяземской дома первостроителей сохранились до сих пор. Поскольку физический износ этих домов превышает 70 %, все они за единственным исключением внесены в программу сноса с последующим строительством на освобожденных площадках. Когда эта программа будет реализована — вопрос отдельный.
Верхняя зона застраивалась в 60-е годы 3-4-этажными благоустроенными домами с сохранением между ними участков березового и соснового леса. При этом считалось, что невысокая этажность должна снижать нагрузку на внутриквартальное пространство. (Старожилы рассказывают исторический анекдот про то, как наш дорогой Никита Сергеевич манипулировал спичечным коробком, демонстрируя преимущества редкой малоэтажной застройки). Жилые дома этой группы делятся на две неравноценные части. Первая — полногабаритные дома с квартирами высокого качества, которые нуждаются по преимуществу в ремонте кровли, инженерных сетей и отдельных конструктивных элементов (балконы, козырьки над входом и пр.). Вторая — панельные дома, построенные после 1965 года по типовым проектам серий 1-447, 1-464 и другим (так называемые «хрущовки»). Последние отличаются узкими передними или входными шлюзами, крохотными кухнями, проходными комнатами («распашонками»), небольшими спальнями. К настоящему времени они устарели не только морально, но и физически, и требуют обследования железобетонных перекрытий, стеновых и кровельных панелей, инструментального освидетельствования конструкций и закладных деталей. Реконструкция этих жилых домов должна предусматривать повышение капитальности, утепление и улучшение объемно-планировочных решений.
Техническая инвентаризация этой группы последний раз проводилась в начале 90-х годов, поэтому самых свежих данных по физическому износу нет. Однако, поскольку здания второй категории (кирпичные и крупноблочные) рассчитаны на 150 лет службы, процент их физического износа не может выходить из интервала 30-40 %. В названных домах возможна надстройка одного этажа с мансардой для 4-этажных зданий и двух полноценных этажей и мансарды в 3-этажных. Больше нецелесообразно, поскольку 6-й этаж уже требует устройства в доме лифта, а вертикальный транспорт — техника настолько дорогая, что способна «съесть» весь экономический эффект от реконструкции. Несущие стены в большинстве случаев способны выдержать надстройку здания без их усиления. Пример: панельные четырехэтажки, построенные «Сибакадемстроем» в Академгородке, в Калининском и Заельцовском районах г.Новосибирска имеют близнецов — 5-этажные дома той же серии. Иными словами, в проект заложен достаточный запас прочности. Естественно, фундаменты зданий в каждом конкретном случае должны быть обследованы.
Наиболее благополучная категория жилья в Академгородке — 9-этажные дома, возведенные в 80-е годы в восточной части микрорайона «Щ», у которых еще не подошли сроки капитального ремонта. Но даже эти здания уже не отвечают требованиям новых СНиПов по теплозащите.
Вывод: скорое и неизбежное обрушение основной части жилого фонда Академгородка в ближайшие десятилетия не грозит. В то же время, большинству домов настоятельно необходим капитальный ремонт. Вопрос: где взять на это средства? К его рассмотрению и обратимся в следующем номере «НВС».
стр. 6