«Наука в Сибири» № 43-44 (2529-2530) 11 ноября 2005 г. РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЬЯ: СПЛЕТЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ Проблема реконструкции жилья в крупном масштабе проявила себя в последнее десятилетие: большая часть жилищного фонда страны была построена в сжатые исторические сроки, и сегодня эти здания, инженерные сети и коммуникации практически одновременно стареют. Для предотвращения преждевременного и массового выхода жилья из строя необходимо принятие разумных и своевременных мер. Юрий Плотников, «НВС» (Продолжение. Начало в «НВС» № 42) Состояние жилого фонда новосибирского Академгородка значительно лучше, чем в среднем по городу: скорое и неизбежное обрушение большинству домов в ближайшие десятилетия не грозит. В то же время, практически всем зданиям постройки конца 50-х — начала 70-х настоятельно необходим капитальный ремонт. К рассмотрению возможных путей решения этой задачи нам и предстоит обратиться. Где взять средства? Первый вопрос, который закономерно задают дисциплинированные граждане: мы исправно платим за квартиры — почему наши дома не ремонтируют? Не завидую тем, кому регулярно приходится на него отвечать. Суть проблемы заключается в том, что тарифы на жилищно-коммунальные услуги потребностей в капитальном ремонте не покрывают. Львиная доля вносимой платы уходит на содержание жилья. Из 450 млн рублей, которые запланированы в 2005 году на капитальный ремонт и реконструкцию муниципального жилого фонда Новосибирска, платежи горожан составляют только треть. Почти столько же — средства инвесторов. Но большую часть суммы выделяет городской бюджет. В 2004 году жители Академгородка заплатили за содержание жилья 48 336,2 тыс. руб., а за капремонт — 5 446,3 тыс. руб. Но потрачено на капитальный ремонт было 11 756 тыс. рублей. Недостающая сумма компенсирована за счет бюджета (2 469 тыс. руб.) и платежей населения по другим статьям. Пропорции нынешнего года станут окончательно известны после публикации отчета ГУП ЖКХ ННЦ о расходовании средств. По предварительным данным, за девять месяцев 2005 года на капремонт жилого фонда Академгородка израсходовано 43 347,3 тыс. руб., и, надо сказать, проделанная работа видна невооруженным глазом. Но можно ли надеяться на увеличение бюджетного финансирования по данной статье? Согласно информации планово-финансового управления СО РАН, размер бюджетных субсидий на жилищно-коммунальное хозяйство Новосибирского научного центра в 2006-2008 годах останется на уровне года нынешнего и составит 192 410,8 тыс. руб. Скорее всего, та часть названной суммы, что придется на капитальный ремонт, тоже не увеличится. Между тем, старение недвижимости подчиняется не линейной, а квадратичной зависимости. Выхода два: либо в разы поднимать сборы с населения, либо задумываться об альтернативных возможностях решения проблемы. Интересный опыт наработан в Татарстане, где программе ликвидации ветхого жилья было отдано приоритетное значение. Для ее финансирования в республике был создан Государственный внебюджетный жилищный фонд, на счетах которого аккумулировались платежи предприятий по специальному налогу. За годы реализации программы основной донор — компания «Татнефть» — перечислила в Фонд 8 миллиардов 285 миллионов рублей (почти 40 % всех средств), «Татэнерго» — 708 миллионов, «КамАЗ» — 625 миллионов рублей, всего же 20 миллиардов 576 миллионов рублей от более чем 35 тысяч предприятий и организаций. Привлекались и другие источники финансирования. Благодаря активной позиции Кабинета министров Республики Татарстан был получен кредит в 30 миллиардов рублей, подключены к работе крупные республиканские банки. Дело удалось поставить так, что коммерческие банки не прекращали платежей даже во время кризиса 1998 года. За девять лет действия программы в республике построено 1763 жилых дома общей площадью 2 миллиона 671,7 тысяч квадратных метров. Из ветхого и аварийного жилья переселено 48 576 семей. (Для сравнения: в Новосибирске за 2000-2003 годы — 174 семьи). Программа получила в стране большой общественный резонанс. Руководители регионов внимательно изучают наработанный опыт. В частности, о необходимости сделать рывок в решении проблемы аварийного жилья по примеру Татарстана говорил в одном из недавних публичных выступлений губернатор Томской области Виктор Кресс. Программа ликвидации ветхого и аварийного муниципального жилья на 2004-2010 гг., принятая в Новосибирске год назад, значительно скромнее. В ее первый (2004 г.) этап попали только 50 семей. В 2005 году предполагается расселить 251 семью. Город вкладывает в программу 14 млн рублей, остальные средства, недостающие до требуемых 200 миллионов, мэрия будет стараться получить из федерального и областного бюджетов, а также из внебюджетных источников. Дальнейшие планы будут уточняться ежегодно. А сколько вообще-то надо, чтобы решить проблему? Как записано в документе под названием «Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города (2004-2020 гг.)», для стабильного развития жилищного фонда требуется реконструировать жилые дома с общей площадью 500-600 тыс. кв. м ежегодно. Стоимость всей реконструкции при таких темпах с учетом модернизации сетевого хозяйства составит около 60 млрд. рублей. Приведенная цифра не расшифровывается, поэтому оставляет элемент сомнений. В Казани за девять лет потратили 50 миллиардов на переселение округленно 50 тысяч семей — в среднем по миллиону рублей на семью. Семей, проживающих в домах с износом более 60 %, в Новосибирске 21 тысяча. Стало быть, нужен 21 миллиард? Ветхого жилья у нас в шесть раз меньше (приблизительно 1,5 тысячи домов против 9 тысяч, что были в Татарстане накануне старта своей программы). Может быть, и денег потребуется пропорционально меньше? Масштабная программа реконструкции жилья первых массовых серий застройки, рассчитанная на 20 лет, принята в Санкт-Петербурге. Стоимость программы — 27,56 млрд рублей. Северная столица в три раза больше и в три раза старше столицы Сибири. Так сколько же нужно? Десять миллиардов? Двадцать? Шестьдесят? Обоснованных цифр пока нет. Так или иначе, для консолидированного областного бюджета в 36 млрд рублей любая из названных сумм неподъемна, даже если растянуть ее до 2020 года. Вряд ли такие деньги появятся скоро. Новосибирск — не Казань и даже не Томск. Позицию богатой «нефтянки» в структуре промышленности у нас занимает бедная «оборонка», поэтому опыт обложения предприятий целевым налогом вряд ли будет востребован в обозримом будущем. Власти города и области стараются изыскивать другие источники средств. Один из возможных путей — реконструкция старых домов с надстройкой дополнительных этажей. Суть идеи: продавая квартиры в надстроенных этажах, инвестор компенсирует свои затраты и получает прибыль, а жители — обновленное жилье. «Мы рассматриваем реконструкцию как механизм привлечения инвестиций на приведение устаревших морально и физически зданий в соответствие с требованиями времени, — говорит вице-губернатор Новосибирской области Владимир Анисимов. — Вопрос не в том, чтобы взять деньги из бюджета, где их всегда не хватает, и переплавить в крыши, крылечки и водопроводные трубы. Нужно взять деньги у тех людей, у которых они есть, и за счет этих ресурсов дать практически новое жилье тем людям, которые при прочих равных возможностях не скоро сумеют его приобрести». Плюсы и минусы Руководитель Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства областной администрации Владимир Анисимов сражается с обветшанием жилого фонда не только по должности, но и по сущности. Многие годы он курировал вопросы жизнеобеспечения города на посту вице-мэра, поэтому все уязвимые места ему известны, как никому другому. Будучи инициатором и двигателем новосибирской программы реконструкции жилья, Владимир Александрович не пожалел часа времени на обстоятельную аргументацию всех ее плюсов и минусов. Данными аргументами и фактами в кратком изложении мы не замедлим воспользоваться. После вступления в действие Жилищного кодекса РФ бюджет будет иметь отношение к капитальному ремонту только муниципального жилого фонда. При этом исчезает возможность маневра. Если раньше было можно сконцентрировать средства и бросить их в критическую точку, теперь придется ждать, пока они накопятся по каждому конкретному объекту. А граждане собственники согласно тому же Кодексу обязаны самостоятельно нести «бремя содержания» своего жилья. Встает законный вопрос: а у этих собственников средства есть? Средняя цена капитального ремонта жилого дома по данным коммунальных служб — 2 тысячи рублей за квадратный метр общей площади. Конечно, можно дешевле, если ремонтировать по частям, растянув процесс на некоторое количество лет. Но если сразу и быстро — две тысячи за метр. Проанализировав семейный бюджет, большинство новосибирцев признается, что пока к этому не готово. Отдельный вопрос: кем будут аккумулироваться эти средства, пока не созданы товарищества собственников жилья? Поэтому реконструкция здания за счет продажи надстроенных или пристроенных площадей считается механизмом достаточно простым и эффективным. В любом решении, кроме идеального, имеются свои плюсы и минусы. Первый плюс — обновленные инженерные коммуникации, которые не будут требовать ремонта в течение долгого времени. Как правило, при проведении реконструкции применяются полимерно-металлические трубы. Плюс второй — в результате применения энергосберегающих технологий и установки приборов учета люди начинают ощутимо меньше, процентов на 15, платить за тепло. А, как известно, тепло — самый дорогой продукт из обоймы жилищно-коммунальных услуг (до 60 % от общей величины). Плюс третий, совмещенный с первым минусом. Прочная, теплая и непроницаемая для атмосферных осадков крыша над головой — большое человеческое счастье. Его хотят все. Но далеко не все жители верхних этажей одновременно желают появления новых соседей над головой. В то же время, многие жители первых этажей мечтают перебраться повыше и получают возможность продать свое жилье и приобрести квартиру в надстройке (с какой-то доплатой). Так что противоречия есть, и с этим плюсом не все однозначно. Наконец, реконструированное жилье возрастает в цене. Не скажу, чтобы в разы, но заметно. Здесь тоже есть малозаметный подводный камень. Если экстренная необходимость в продаже возникнет, как назло, непосредственно в момент реконструкции, будет как раз наоборот. Но вероятность выигрыша в цене все же перевешивает опасения такого рода. Поэтому самым серьезным минусом является необходимость достаточно длительное время жить в тесном контакте со строителями. Данный тезис требует пояснения. Реконструкция жилых зданий может производиться в двух вариантах: с отселением жителей или без такового. К настоящему времени преобладает первая форма. Она же является одной из главных причин того, что программа реконструкции продвигается так туго. Для расселения граждан на время строительных работ в Новосибирске существует маневренный фонд: 18 общежитий, 1713 комнат. Этого недостаточно для полуторамиллионного города. Переселить всех и сразу не получается. С другой стороны, и сами люди сниматься с нажитых мест отнюдь не рвутся. Перспектива поселиться на год-другой в общежитии коридорного типа с удобствами в конце мало кого прельщает. А сдвинуть подобным образом жителей Верхней зоны Академгородка представляется вообще нереальным. По этим причинам и возникла идея реконструкции домов без отселения жителей. Уже отработан некоторый механизм, накоплен определенный опыт. Из опыта реконструкции Первый в стране эксперимент по надстройке 4-этажного кирпичного дома мансардой без отселения жителей был осуществлен при поддержке Госстроя России в городе Лыткарино Московской области еще в середине 90-х годов. В январе 2000 года к реконструкции 5-этажного панельного дома с надстройкой мансардного этажа приступили в Санкт-Петербурге по улице Торжковской, 16. Проект финансировался за счет средств датского Фонда строительства мансардных жилищ в России и был призван стать обучающей базой для всего Северо-Западного региона России. В настоящее время, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, проекты реконструкции домов без отселения реализованы в Екатеринбурге, Казани, Ставрополе, Новочебоксарске и других городах, в том числе и в Новосибирске. ул. Октябрьская, 40 В нашем городе первый перечень жилых домов, рекомендуемых к реконструкции, был утвержден постановлением мэра № 801 от 29.08.96 «О реконструкции жилого фонда г.Новосибирска». Этот перечень из 10-ти домов называют иногда «первой очередью программы реконструкции». Под номером десятым в нем значится 4-этажный дом по улице Октябрьской, 40, общей площадью 1500 квадратных метров и количеством квартир 21. Именно этот дом был выбран испытательным полигоном для первой в Новосибирске реконструкции дома с надстройкой без отселения жильцов. Первоначальный план предполагал надстройку одного этажа и использование только внебюджетных средств. По ходу дела, однако, исходный замысел эволюционировал в пользу двух этажей и мансарды, что, вероятно, и сыграло основную роль в его дальнейшей непростой судьбе. Поскольку три этажа — не один, закончить работы быстро не успели, а потом нагрянул дефолт, и внебюджетные средства испарились. Строительство обернулось долгостроем. За восемь (!) лет жильцы натерпелись всего, включая пожар, пока не вмешались городские власти и не довели дело до конца (не поднимается рука написать «победного»). Эмоциональный итог эпопеи со стороны жильцов подвела одна весьма преклонного возраста женщина, со слезами на глазах умолявшая фотокорреспондента «НВС», снимавшего дом для нашей публикации: «Родненькие, упаси вас Бог на такое согласиться!» Так что первый блин со всей очевидностью вышел комом, и использовать пример Октябрьской, 40, в качестве положительного не получается. А жаль, потому что технические решения были использованы очень интересные. Передача нагрузок от надстроенных этажей осуществляется через металлические колонны по периметру здания на отдельный фундамент (так называемая система «фламинго»). Колонны с помощью скользящего шарнира прикреплены к стенам, что обеспечивает «эффект обоймы» и меняет расчетно-конструктивную схему наружных стен, предотвращая дальнейшую их деформацию и трещинообразование. Выполнено монолитное железобетонное по металлическим балкам перекрытие на чердаке, заменены инженерные коммуникации. И внешний вид здания получился неординарным. Но искусство инженеров меркнет на фоне мытарств населения. «Опыт первой реконструкции без отселения показал, что строители не готовы работать без стройплощадки, в условиях проживания людей и повышенной требовательности к технике безопасности и культуре проведения работ», — подводит итог профессор Новосибирской государственной архитектурно-строительной академии В. Митасов. ул. Новоморская, 26 Однако, есть уже более воодушевляющие и одновременно географически близкие примеры. В прошлом году строительная компания «Логос» закончила реконструкцию дома по улице Новоморской, 26 (Левобережье Советского района). Строители возвели поверх двухэтажного кирпичного здания еще два дополнительных этажа из сибита плюс мансарду. За счет реализации надстроенных площадей (около 1000 кв. м по 10-15 тысяч рублей за метр в зависимости от срока заключения инвестиционного договора) жители дома получили утепленный фасад, облицованный металлическим сайдингом, пластиковые окна, новую систему сантехники. Все работы были выполнены за год с небольшим. В итоге, хотя заказчиком реконструкции выступал Комитет жилищно-коммунального хозяйства мэрии, городской бюджет отнюдь не разорился — все расходы были покрыты за счет инвесторов. Цена квартир в реконструированном доме существенно возросла: известен случай продажи за 1,8 млн рублей, что для района ОбьГЭС приближается к рекордной отметке. 2-й пер. Римского-Корсакова, 11 Рекордсменом же по скорости реконструкции является Затон, где по ул. Полярной из двухэтажных домов делают трехэтажные за 9-10 месяцев. Примерно столько же времени заняло преобразование двухэтажного брусчатого строения по 2-му переулку Римского-Корсакова, 11, в кирпичную пятиэтажку. Бесстрастный глаз фотообъектива дает наглядное впечатление об их сравнительных достоинствах. В целом же по Новосибирску цикл реконструкции дома занимает в среднем полтора года. ул. Державина, 4 В качестве примера удачного архитектурного решения можно привести здание по ул. Державина, 4, восстановленное после пожара (правда, с отселением жильцов). До реконструкции дом смотрелся так же, как соседний брат-близнец — надежно, но незамысловато, теперь же сразу привлекает внимание внешним изяществом. Хотя, возможно, данный пример типическим не является — не на каждой новосибирской улице располагается резиденция полномочного представителя Президента России в СФО. Первый этап новосибирской программы реконструкции, завершившийся в этом году, касался только небольших 2-, 3-, 4-этажных домов. Основным его содержанием была отработка различных моделей реконструкции: инженерных, организационных и финансовых. В ходе последующих этапов, начиная со второго, полученный опыт планируется распространить уже на 5- и 9-этажные здания. ул. Достоевского, 16 Стартовым объектом второго этапа стала панельная пятиэтажка по ул. Достоевского, 16. Сегодня Владимир Анисимов, стоявший у истоков проекта еще в бытность свою вице-мэром, удивляется некоторым странностям в его осуществлении — прямо с противоположного конца. По какой-то причине строители начали с наименее эффективной и одновременно наиболее затратной процедуры — утепления и облицовки фасада. Дело в том, что через наружные стены уходит только 20 % потерянного тепла. Есть более весомые источники теплопотерь. Свыше 25 % приходится на окна. Зримое доказательство дают кадры инфракрасной съемки — на кастрюльно-зеленом фоне стены багрово-красные прямоугольники окон. На Достоевского, 16, применена редкая технология установки пластиковых окон с двухкамерным стеклопакетом поверх старых деревянных рам. Смотрится весьма непривычно, но пока никто не отказался. Около 30 % тепла теряется через крышу. По существующим нормативам утеплитель на чердаке положено каждые пять лет ворошить и в случае нужды некоторое количество добавлять. На практике же этого никто не делает, в результате чего слежавшийся утеплитель превращается в конденсатор влаги. Наконец, еще 25-30 % потерь приходится на долю подъездов, состояние которых в большинстве случаев близится к плачевному. Итого около 80 % на троих. Но устранение этих совокупных 80 % стоит примерно столько же, что и утепление стен с их облицовкой. Можно понять строительные компании, которые стараются выполнять наиболее доходные операции. Но вряд ли небогатый городской бюджет должен безропотно идти у них на поводу. Как признается главный инженер Комитета жилищно-коммунального хозяйства мэрии Сергей Колышкин, на Достоевского, 16, имеет место некий эксперимент, призванный установить точное количество тепла, которое можно сэкономить при помощи данных технологий. Предыдущие оценки в отсутствие измерительных данных носят расчетный характер. Однако, поскольку ручеек бюджетного финансирования, как это иногда бывает, в решающий момент иссяк, эксперимент далек от завершения. Прочие примеры реконструкции уступают вышеизложенным в выразительности, поэтому за экономией места описывать их мы не будем. В среднем за последние четыре года Новосибирск получал после реконструкции 13-15 тыс. кв. м добавочной жилой площади ежегодно. Чтобы было понятно в сопоставимых цифрах: 5 тысяч квадратных метров — это четырехподъездный пятиэтажный жилой дом. В сумме три пятиэтажки в год. Для сравнения: объем нового строительства в последние годы колебался у отметки 200 тыс. кв. м. В 2004 году, впервые за последние 14 лет, ввод жилья составил 500 тыс. кв. м, или 86 многоэтажных домов. Потому необходимо согласиться еще с одним выводом профессора В. Митасова: «Процесс реконструкции жилых домов без отселения жильцов будет иметь затяжной и эпизодический характер без планомерного и активного вложения бюджетных средств». О возможных путях реконструкции жилого фонда непосредственно новосибирского Академгородка — читайте в следующем номере «НВС». Фото  В. Михайлова, А. Земцова, Ю. Плотникова стр. 10-11