«Наука в Сибири» № 1 (2437) 9 января 2004 г. «Об опыте инвестиционного строительства жилья в Новосибирском научном центре СО РАН» Из доклада чл.-корр. РАН В. Фомина, главного ученого секретаря СО РАН. Быть или не быть Академгородку и каким быть? В последние годы было много дискуссий по этому вопросу, как в Президиуме Сибирского отделения, так и на страницах прессы. Следует заметить, что дискуссии были достаточно острые, особенно в прессе, и связаны они были в первую очередь со строительством жилья в верхней зоне Академгородка. В настоящее время по многим вопросам получены принципиальные ответы. Институты выжили, начали развиваться в новых, трудных для науки условиях. В этом развитии одной из главных компонент является обеспеченность жильем сотрудников Новосибирского научного центра. Здесь возможны два подхода. Первый очень простой: дать сотрудникам институтов достойную зарплату. Все остальные проблемы тогда рынок решит сам, в том числе и жилищные. Может быть, когда-нибудь так и будет, но сейчас это невозможно. И второй подход: использовать те возможности, которые есть у Сибирского отделения, организовать управляемый, прозрачный процесс строительства инвестиционного жилья. В этом направлении Президиум и бюро Президиума активно работали последние 3 года, и к настоящему времени уже накопился опыт инвестиционного строительства, который предлагается обсудить на данном собрании. Так как каждая организация Новосибирского научного центра вправе распоряжаться своими внебюджетными средствами в рамках принятого законодательства, то вопроса выдачи ссуд и покупки квартир конкретным сотрудникам, что носит эпизодический характер, мы касаться не будем. Это дело каждой организации. Президиум здесь сумел добиться официального разрешения в генеральной лицензии, чтобы эти финансовые операции носили законный характер. В последние 3 года в ННЦ по решению бюро Президиума Отделения строительство жилья ведется за счет инвестиционных средств. Только благодаря привлечению средств инвесторов появилась возможность строительства комфортного жилья, отвечающего современным требованиям к условиям жизни. Следует заметить, что финансирования, которое выделяется целевым образом по Федеральной программе «Жилье» хватает только на достройку общежитий по ул. Пирогова и проспекту Строителей, 13 (бывшее здание поликлиники, которое сейчас реконструируется в общежитие). Бюро Президиума Сибирского отделения по каждому конкретному дому принимало решение о строительстве. Что из этого получилось? За этот промежуток времени были построены 5 домов. Дом по ул. Золотодолинской, 31/1, 78 квартир. Институту автоматики и ИЯФу были даны, соответственно, 14 и 13 квартир, другим учреждениям и институтам Отделения — 34, мэрии — 8, строителям — 5. Все технические и административно-служебные помещения дома являются общим имуществом и принадлежат всем квартировладельцам на правах общей собственности. Назову преимущества, которые были при такой организации строительства. Во-первых, при Институте автоматики была организована фирма, которая аккумулировала финансы инвесторов и осуществляла контроль и оплату работы строителей. То есть, строители получали деньги только за сделанную работу. Во-вторых, инвесторами были в основном сотрудники научно-исследовательских институтов и организаций Сибирского отделения. В-третьих, сразу же было создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). В-четвертых, грамотная последующая эксплуатация помещений общего пользования позволяет удешевить эксплуатацию здания. В-пятых, в Институте автоматики и Институте ядерной физики были созданы квартирные цепочки, которые позволили улучшить условия не только тем, кто получил жилье в этом новом доме, но и другим нуждающимся. Недостатки — общестроительные. Затянутые сроки, медленная работа, часто еще и некачественная. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию. Дом по ул. Ильича. Общая площадь — 10686,6 кв.м + офисы 637,1 кв.м. Сотрудникам Новосибирского научного центра выделено 40 % квартир, строительная фирма получила 60 %. Недостатки: большой процент инвесторов, не работающих в ННЦ, отсюда трудности с созданием ТСЖ. Дорогая последующая эксплуатация здания. Преимущество, которое, казалось бы, должно быть — заинтересованность строителей в быстрой сдаче дома — не проявилось, сроки все равно затягивались. Дом в настоящее время сдан в эксплуатацию. Первый дом по ул. Терешковой. Общая площадь — 11724,4 кв. м + офисы 923,2 кв. м. Новосибирский научный центр имеет здесь 90 % квартир, мэрия — 5 %, строители — 5 %. Дом сдан в эксплуатацию. Проблемы и преимущества те же самые, что и в предыдущем случае. Второй дом на Терешковой, еще не сдан в эксплуатацию. ННЦ имеет 80 % квартир, мэрия — 5 %, строители — 15 %. Этот дом очень медленно строится, много общих недоделок. Я считаю, что здесь были недостатки не только в работе строителей, но и нашей администрации, мы плохо умеем работать с инвесторами. Людям, которые строят квартиры за свой счет, нужно подробно объяснять, куда идут деньги. Я считаю, что этот недостаток один из самых главных. Дом на проспекте Коптюга. Общая площадь, вместе с офисами — 9622 кв. м, офисы — 5,6 %. ННЦ имеет 90 %, мэрия — 4 %, строители — 6 %. Недостатки — затянуты сроки строительства. У строителей квартир здесь мало, им выгодно затягивать, потому что за счет удорожания материалов дорожает дом. Созданный совет инвесторов имел сначала только общественные права. Здесь мы, собственно говоря, впервые поняли, что совет инвесторов должен работать с самого начала строительства, чтобы люди, которые платят свои деньги, четко знали, куда эти деньги идут. Преимущества: совет инвесторов этого дома перешел в стадию ТСЖ, он уже узаконен. Поскольку инвесторы — в основном сотрудники СО РАН, и все офисы в этом доме принадлежат им на правах общей собственности, то за счет сдачи их в аренду, возможно удешевление последующей эксплуатации дома. Дом находится на стадии сдачи в эксплуатацию. Дом над гаражами по ул. Золотодолинской только начал строиться. Это небольшой 3-этажный дом (4418,24 кв. м). В собственности ННЦ здесь 30 %, строителей — 70 %. Инвестором и финансирующей организацией является фирма «Лент». Фирма «Лент» будет пользоваться своими строителями, УКС СО РАН будет осуществлять лишь технический надзор. Посмотрим, как будут выдерживаться сроки строительства этого здания. Пока оно идет полностью по графику. Еще один дом в городе Бердске, который был куплен у бывшего санатория. Здесь 176 однокомнатных квартир гостиничного типа по 30 м кв. и небольшое количество двухкомнатных квартир. Реконструкцию и ремонт проводит ГУП ЖКХ, УЭТС при контроле зам. председателя СО РАН Г. Шурпаева по финансово-экономическим вопросам. Следует заметить, что благодаря губернатору В. Толоконскому и администрации Президиума СО РАН была организована кредитная цепочка для получения ссуд молодым ученым, при которой проценты по кредиту, в основном, оплачивались Сибирским отделением и администрацией НСО, что позволило улучшить жилищные условия порядка 240 молодым сотрудникам. После новогодних праздников инвесторы будут запущены в свои квартиры и начнут их отделывать. В конце января — начале февраля дом, видимо, будет окончательно сдан. * * * Прежде чем переходить к результатам и выводам, я хотел бы проанализировать опыт строительства жилья в Томском, Красноярском и Иркутском научных центрах, где достаточно успешно работают в этом направлении. Во-первых, бесплатных квартир нет как у них, так и у нас, и, видимо, уже больше никогда не будет. Во-вторых, при формировании списков инвесторов (дольщиков) создаются цепочки, как правило, из сотрудников одного института, но, возможны и межинститутские. В-третьих, ответственность за формирование цепочек из наиболее перспективных сотрудников несут институты или учреждения СО РАН в лице директоров, утверждающих представленные заявки, они же дают гарантию их платежеспособности. Следует заметить, что цепочки удается создать, если в смете строительства имеется поддержка средствами из федерального или регионального бюджетов в размере 30-40 %. В-четвертых, наблюдательный совет на основании представленных документов формирует общий список участников строительства и решает в оперативном порядке вопросы по изменению списка. Теперь о ситуации со строительством в ННЦ. Самое главное, получен опыт инвестиционного строительства жилья. Построено 5 домов общей площадью 44563 кв. м (273 квартиры), сотрудники ННЦ получили 70 % от общего количества квартир. Найден и апробирован финансовый механизм кредитования при приобретении жилья молодыми сотрудниками Новосибирского научного центра. Все целевое финансирование по программе «Жилье» идет на строительство общежитий для молодежи на проспекте Строителей и ул. Пирогова. Недостатки. Первое — не выдерживаются сроки строительства. Это, на наш взгляд, связано со следующим. К строительству привлекались слабые строительные организации, не имеющие достаточных оборотных средств, чтобы можно было строить вперед. Второе, в инвестиционных договорах отсутствует пункт об ответственности подрядчика. Это тоже было упущением. Третье, строительство домов начинается без наличия полной документации, что не позволяет назвать полную стоимость и сроки строительства. Часто бывают случаи, когда инвесторы сами в процессе строительства начинают перепланировки. Приходилось активно вмешиваться для того, чтобы остановить такие перестройки. Понятно, что это также затягивало сроки. Построить жилье — одна часть вопроса. В этом жилье будут жить наши сотрудники и поэтому сразу следует думать, что нужно сделать, чтобы при последующей эксплуатации затраты были минимальными. Мы считаем, что сразу же с момента продажи квартир строителями необходимо создавать ТСЖ. Дальше все упирается в грамотную работу ТСЖ. Пока она ведется хаотично, нет координации деятельности в финансовых вопросах, в работе с населением по организации самоуправления. Не разработана правовая база. Сметы расходов и доходов составляются по-разному. Собственники жилья, имеющие общую собственность, в дальнейшем должны ее грамотно эксплуатировать, чтобы за счет этих средств уменьшить квартплату. В соответствии с Законом РФ «О товариществе собственников жилья» и руководствуясь статьей 6 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», постановлением мэрии г. Новосибирска от 30.06.98 утвержден порядок финансирования текущего содержания жилья и коммунальных услуг, порядок возмещения затрат на текущее содержание и коммунальные услуги — распространяется он и на ТСЖ. Кроме того, собственники жилья могут пользоваться льготами, которые предусмотрены отдельным категориям граждан в соответствии с законодательством. В настоящее время ни одно из ТСЖ ННЦ возмещения разницы в тарифах и компенсаций по льготам отдельным гражданам пока еще не получает. Для координирования деятельности ТСЖ, обеспечения их правовой защиты, взаимодействия с органами власти, помощи в организации финансовой деятельности, ведении бухгалтерского учета и отчетности необходимо создавать некоммерческие организации в форме ассоциаций или партнерства. Успехи в этой части есть в Красноярском и Томском научных центрах. Следует перенять их положительный опыт. Так, ТСЖ в красноярском Академгородке входит в ассоциацию, которая координирует работу ТСЖ, осуществляет связь с администрациями края и города. ТСЖ получают достаточно средств на покрытие расходов по разнице тарифов по коммунальным платежам и многое другое. В Томске создано Томское некоммерческое партнерство, Центр содействия защите прав и законных интересов объединений собственников жилья, куда вошли больше ста ТСЖ, в том числе и два — из ТНЦ. Партнерство координирует и регулирует деятельность товариществ собственников жилья, помогает найти эффективные способы самоуправления, определяет механизм взаимодействия с целью обеспечения интересов граждан. Реформы ЖКХ требуют новых подходов, и не учитывать их нельзя. В дальнейшем при строительстве жилья надо это обязательно учитывать. В настоящее время нами подписан договор с РАО «Роснефтегазстрой» по дальнейшему строительству в новосибирском Академгородке. Это общество строит также жилье и объекты гражданского назначения. Оно имеет контракты на строительство жилья в городах Одинцово, Самара, где заключены соответствующие договора с местными администрациями. По имеющейся информации, оно обладает достаточным оборотным капиталом для того, чтобы финансировать строительство за счет собственных средств и реализовывать затем готовую продукцию. Объем контракта, который предлагается рассмотреть (мы планируем переход от точечной застройки к поквартальной) порядка 2,5 млрд. рублей. Общая площадь строительства 200 тыс. кв. м. То есть, общая площадь квартир будет 174 тыс. кв. м.; соцкультбыта, встроенных и пристроенных помещений — 26 тыс. кв. м. Сроки строительства делятся на две очереди. Каждая из очередей будет приниматься отдельно, чтобы можно было оценить, как строят — хорошо или плохо, запаздывают или не запаздывают, и решать — продолжать дальше или прекращать работать с этой организацией. Согласно контракта в этом квартале запланировано и строительство общежития для аспирантов общей площадью 20 тыс. кв. м. Запланированы и дополнительные вложения на строительство канализационного коллектора и других инженерных объектов в сумме не менее 75 млн. рублей. Вы знаете, что канализационный коллектор сдерживает строительство в верхней зоне Академгородка. Как будет выглядеть проект застройки, расскажет в своем докладе главный архитектор Сибирского отделения А. Кондратьев. Я только скажу о тех рекомендациях, которые хотелось бы обсудить. Первое. Кроме жилых домов надо строить и общежития для аспирантов. Второе. Искать возможности реконструкции старого жилья, потому что мы практически этим не занимаемся. Третье. Продолжать организацию процесса кредитования для формирования квартирных цепочек. Квартирные цепочки необходимы для того, чтобы нельзя было осуществлять перепродажу квартир и на этом наживаться. Наличие квартирных цепочек не позволит этого делать. Создавать ТСЖ с момента продажи квартир строителями. То есть в момент, когда строители начинают взаимодействовать с собственниками, необходимо, чтобы ТСЖ создавались и следили в дальнейшем за всеми финансовыми операциями. Подготовить и представить на согласование в бюро Президиума СО РАН технико-экономическое обоснование на строительство квартальной застройки по проспекту академика Коптюга и провести его общественное обсуждение. Фото Г. Малышева стр. 3