Информационная система оценки ипотечного кредита

System of estimation of the hypothecary credit

В условиях рыночной экономики недвижимость становится товаром, связывающим финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.

Ипотечное кредитование – представление кредита на приобретение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости – является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Самые крупные направления кредитования под недвижимость – ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

Существует множество признаков, по которым можно классифицировать ипотечные кредиты. Остановимся на таком признаке, как схема погашения кредита – наиболее интересном, как заемщикам (инвестора), так и кредиторам.

1. Ипотечные обязательства с постоянной суммой выплат (аннуитет).

2. Ипотечные обязательства с переменными выплатами.

В основе первой модели погашения долга лежит аннуитет. Аннуитетом называется поток платежей одинакового размера, поступающих через равные промежутки времени. Период времени между двумя последовательными платежами является расчетным при начислении процентов. Для вычислений используется формула:

, (1) где C – сумма одного платежа (аннуитет),

K – сумма предоставленного кредита,

i – процентная ставка в месяц ([годовая ставка процента]/ 12),

n – количество периодов платежей.

Основной долг с каждым месяцем уменьшается, соответственно уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма ежемесячного платежа остается неизменной, чего нельзя сказать о цене кредита.

Модель, в основе которой лежат погашения долга с переменными выплатами, строится по следующему принципу: сумма кредита разбивается на равные доли за каждый период, к ним прибавляется оплата процентов оставшейся суммы долга.

, (2) где O – остаток долга.

После описания основных существующих моделей применения ипотечного кредитования, было принято решение о создании программного продукта (информационной системы). В качестве среды создания информационной системы была выбрана система 1С:Предприятие.

В ходе научной работы был создан программный продукт «Ипотека» в виде внешнего отчета системы 1С:Предприятие. Данный отчет совместим с любой компонентой системы 1С:Предприятие 7.7 и выше.

Пользователь в соответствующие поля заносит следующие параметры: годовую ставку процента, число месяцев (на которое берется кредит) и сама сумма берущегося кредита. После заполнения всех полей и по нажатию кнопки «Сформировать» система автоматически строит график погашения кредита и процентов по нему. В зависимости от заданных параметров в построенном графике возможно следующее: отражаются (не отражаются) итоги каждого года платежей, плата в месяц фиксированная (нефиксированная), происходит привязка графика платежей к календарной дате (считается от даты составления).

Компонента «Возможность» позволяет при вводе возможной постоянной платы в месяц рассчитать на основании двух известных параметров третий (к примеру, известна годовая ставка процента и сумма кредита, пользователь указывает возможную сумму ежемесячных платежей, и система рассчитывает на сколько месяцев ему необходимо взять кредит).

Созданная система позволяет также оценить несколько предложений-альтернатив в сфере ипотечного кредитования по ряду факторов. Для этого пользователь должен ввести в соответствующую таблицу те параметры ипотечных предложений различных организаций, по которым он собирается их сравнивать. При нажатии на кнопку «Расчет» система рассчитывает ежемесячные платежи (аннуитет) для каждого из предложений.

Выбрав соответствующий параметр оценки пользователь может сделать соответствующую сортировку всех предложений и составить своеобразный рейтинг предложений. Полученную в результате таблицу можно вывести на печать.