О СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
ДЛЯ СОТРУДНИКОВ СО РАН
Н. Завадский,
директор НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1»
Президиум Сибирского отделения Российской академии наук принял Постановление за № 353 от 27.09.2006 г., которым одобрил представленный учредителями НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» организационный план строительства первой очереди домов жилого комплекса по проспекту Ак. В. А. Коптюга, утвердил распределение квартир в новых домах первой очереди строительства между организациями СО РАН и поручил НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» приступить к рубке деревьев под дома первой очереди строительства жилого комплекса по проспекту Ак. В. А. Коптюга (1,178 га — на плане выделено светлым) на основании и на условиях выписанного МУ «Горзеленхоз» 21 сентября 2006 г. лесорубочного билета № 51.
 |
|
Реализуя это Постановление Некоммерческое партнерство «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» разослало информацию, которая дает возможность администрациям и профсоюзным комитетам организаций СО РАН начать работу в своих трудовых коллективах по выработке внутреннего положения «Об улучшении жилищных условий сотрудников», которое должно установить порядок и условия предоставления права покупки квартир по всей «жилищной цепочке» в организациях СО РАН. Эти внутренние положения не должны противоречить основным принципам принятого Президиумом СО РАН и одобренного Объединенным комитетом профсоюзов ННЦ СО РАН положения «О порядке строительства жилья в СО РАН».
Некоммерческое партнерство «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» предоставило эту разосланную по организациям СО РАН информацию редакции нашей газеты.
Как все начиналось
В ноябре 2004 года руководители четырех институтов СО РАН (ИЯФ, ИК, ИЦиГ, ИТПМ) обратились к председателю СО РАН академику Н. Л. Добрецову с предложением начать строительство жилья для сотрудников Сибирского отделения через организованное этими институтами некоммерческое партнерство. В письме анализировался опыт строительства «элитных» домов в Верхней зоне Академгородка в 2000-2004 годах, отмечались недостатки как в строительном процессе, так и в социальном аспекте (отсутствие «жилищных цепочек») и предлагались новые принципы организации строительства и распределения жилья. В декабре 2005 г. вопрос был поставлен на рассмотрение Бюро Президиума СО РАН по Новосибирскому научному центру. Было вынесено решение совместно с администрацией области и мэрией Новосибирска принять все меры для скорейшего утверждения генеральной схемы застройки Академгородка и разработать проект «Положения о строительстве жилья в СО РАН». После детального обсуждения в Объединенном комитете профсоюзов ННЦ с учетом всех высказанных замечаний Положение было утверждено Президиумом СО РАН 15 марта 2005 года.
В его основе лежит стремление решить проблему улучшения жилищных условий возможно большего числа сотрудников ННЦ (в основном среднего и молодого возраста), создать собственный, замкнутый внутри СО РАН рынок относительно дешевого жилья, доступного по цене большинству сотрудников. Каково наше видение путей и способов решения жилищной проблемы для сотрудников СО РАН?
На первом этапе реализации программы несколькими институтами Отделения создается организация в форме некоммерческого партнерства (НП), ставящая своей целью не получение прибыли, но решение социальной задачи — улучшения жилищных условий сотрудников СО РАН. В случае необходимости таких организаций может быть несколько. Учредителями первого и пока единственного некоммерческого партнерства под фирменным наименованием НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» выступили Институт ядерной физики им. Г. И. Будкера, Институт теоретической и прикладной механики им. С. А. Христиановича, Институт катализа
им. Г. К. Борескова, Институт цитологии и генетики СО РАН. «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» определен застройщиком домов жилого комплекса по проспекту ак. Коптюга. Головной организацией, которая берет на себя весь объем обязанностей и ответственности по организации работ некоммерческого партнерства в роли застройщика, в том числе и за юридическое сопровождение отношений всех участников цепочки «Инвестор» — «Застройщик» — «Заказчик» — товарищество собственников жилья (ТСЖ), Президиумом СО РАН утвержден Институт ядерной физики. Выступая головной организацией, именно ИЯФ несет основной груз ответственности за успешную реализацию программы. Институты Новосибирского научного центра, предоставившие своим сотрудникам возможность строить новое жилье по себестоимости, организуют в своем коллективе процесс инвестирования строительства новых квартир по схеме, предполагающей передачу жилья только по «цепочке» внутри этого института (или СО РАН).
Как некоммерческая организация, не имеющая права делить прибыль между учредителями, НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» не является «политически» самостоятельной структурой, но лишь единственным в настоящее время инструментом в руках институтов-учредителей и Президиума СО РАН, дающим техническую возможность построить жилье в Академгородке для сотрудников Сибирского отделения.
Собранием учредителей (протокол № 1 от 11 марта 2005 г.) утвержден Устав НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1». По предложению академика А. Н. Скринского директором некоммерческого партнерства избран заместитель директора ИЯФ СО РАН Н. А. Завадский. Как юридическое лицо НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» зарегистрировано 15 марта 2005 г. Расчетный счет в «Сибакадембанке» открыт 11 мая 2005 г. Лицензия на выполнение функций заказчика-застройщика получена 29 мая 2006 г. Офис НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» открыт по адресу: ул. Золотодолинская, 31/1 (вход с торца у 1-го подъезда), тел. 330-32-64.
Как выбирали площадку
Общая концепция градостроительного развития Академгородка до 2025 года, как и основные проектные решения и базовые технико-экономические показатели жилого комплекса по проспекту Коптюга были одобрены Бюро Президиума СО РАН по ННЦ 21 апреля 2005 г. Почему под жилищное строительство был выбран именно этот участок?
Названная площадка никогда не имела прямого функционального назначения и всегда рассматривалась в качестве резерва для развития жилой зоны. Близость к зоне институтов — месту работы будущих жильцов, относительная близость к существующим инженерным сетям и коммуникациям, развитая социальная инфраструктура, возможность комплексной застройки — важные доводы в пользу именно такого выбора. Наконец, существует заключение Института леса им. В. Н. Сукачева СО РАН о бесперспективности этого лесного массива как экологической ценности.
Как говорится в заключении, относительно высокие лесоводственные и рекреационно-эстетические показатели массива полностью перечеркиваются плохим (3-4 класса) санитарным состоянием большей части сосновых насаждений. Эти плантации были созданы рядовой посадкой через 3 метра двухлетних сеянцев сосны в 1952 году. В настоящее время они очень сильно поражены корневой губкой. Значительная часть деревьев усохла полностью или суховершинит. Многие ослабленные корневой губкой деревья имеют редкую ажурную крону и множество отверстий в коре — следствие массового размножения стволовых вредителей.
Возникновение этого очага болезни следует отнести к 79-80 годам, когда в фазе жердняка не были своевременно проведены рубки ухода по прореживанию лесных насаждений. Отсутствие рационально спланированной и обустроенной дорожечно-тропиночной сети привело к бессистемному протаптыванию множества пешеходных тропинок во всех направлениях. Это способствовало быстрому уплотнению поверхностного слоя почвы, в котором на небольшой глубине залегает корневая система сосны. Механические повреждения корней и стволов, а также ухудшение аэрации почвы способствовали физиологическому ослаблению деревьев и заражению их корневой губкой. В настоящее время, несмотря на многолетние исследования, кардинальных мер по борьбе с корневой губкой наукой не предложено, поэтому все зараженные деревья подлежат вырубке.
«История болезни» насчитывает уже более 30 лет. Наблюдается усыхание не только отдельных деревьев, но целых куртин сосны. В результате ветровала больных корневой губкой сосен и вырубки пораженных стволовыми вредителями деревьев образовались прогалины и поляны, интенсивно зарастающие кустарнико-травянистой растительностью. Поэтому по рекомендации экспертов из Института леса было принято решение при размещении зданий в лесном массиве и разработке проектов максимально использовать площадь уже существующих прогалин, сохраняя при этом здоровые куртины и отдельные деревья. Пример такого подхода — могучие старые сосны перед главным корпусом НГУ. Сбереженные деревья многие годы украшают парадный вход в здание.
Как было получено разрешение
на строительство
Генеральная схема градостроительного развития ННЦ была утверждена заседании Градостроительного совета мэрии г. Новосибирска в июне 2005 года. Тогда же комиссия по вопросам земельных отношений и застройки на территории г. Новосибирска приняла решение о выделении двух земельных участков для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта по обе (!) стороны проспекта Коптюга. На стадии выбора участков были проведены все необходимые согласования и экспертизы, наиболее важные из которых — акт натурного обследования и положительное заключение Росприроднадзора. Перед выходом распоряжения мэра «Об утверждении проекта границ земельного участка и предварительном согласовании некоммерческому партнерству „АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1“ места размещения жилых домов по проспекту Академика Коптюга» губернатор области В. А. Толоконский предложил СО РАН ограничиться только одним участком площадью 7,1 га между ул. Терешковой и пр. Коптюга в связи с планами строительства технопарка и главного корпуса НГУ. Предложение было принято.
Распоряжение мэра № 7738-р от 30 августа 2005 г. предписывает исключить из состава городских лесов насаждения на площади 7,1 га в квартале 25 Академического лесничества в связи со строительством жилых домов. Получено постановление мэрии № 817 от 12 июля 2006 г. «Об исключении насаждений из состава городских лесов…», возмещены потери лесного хозяйства на участке первой очереди строительства в размере 2 765 000 руб., получен лесорубочный билет, дающий право на вырубку леса. Произведено межевание участка, получен его кадастровый номер.
Несмотря на то, что противники строительства постоянно ссылаются на нарушение их прав на информированность, «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» считает, что выполнил в полном объеме все требования служб мэрии и Росприроднадзора по информированию населения. Извещение о выборе земельного участка под строительство было опубликовано в газете «Вечерний Новосибирск» от19 августа 2005 г. Информация о планах и перспективах строительства жилья для сотрудников Сибирского отделения неоднократно публиковалась в газете «Наука в Сибири» в статьях и выступлениях заместителя председателя СО РАН ак. Г. Н. Кулипанова и директора некоммерческого партнерства Н. А. Завадского, продолжением чего является и настоящая публикация. В соответствии с действующим законодательством все желающие были приглашены ознакомиться с оценкой воздействия проекта 1-й очереди строительства на окружающую среду (ОВОС) в офис «АКАДЕМЖИЛСТРОЯ-1». Проект планировки территории будущего жилого комплекса был обсужден на собрании Общественного совета содействия развитию Советского района 30 августа 2006 года и получил одобрение. Некоммерческому партнерству «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» были вынесены рекомендации при проектировании 2-й и 3-й очередей строительства предусмотреть мероприятия по снижению антропогенной нагрузки на окружающую среду, в частности, организацию внутриквартальных дорог с выездом только на проспект Коптюга и парковочных мест для автотранспорта, расчистку и оздоровление оставшегося участка леса с благоустройством мест отдыха и прогулок всех жителей близлежащих домов.
Какова цена вопроса
Бизнес-план строительства жилого комплекса по проспекту Коптюга предполагает осуществление его в три очереди. Под 1-й очередью понимается строительство трех домов на проспекте Коптюга и дома для ведущих ученых СО РАН по ул.Золотодолинской. Дома № 1 и № 2
по пр. Коптюга будут «братьями-близнецами» 12-этажного дома, уже построенного рядом. Выбор именно этого проекта обусловлен его грамотным решением с точки зрения архитекторов-профессионалов, а также стремлением существенно сократить время и расходы, которые значительно вырастут, если проект готовить заново. Планировка дома № 3 пока предварительная и может измениться при проектировании.
Дом по ул. Золотодолинской (16 квартир) «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» должен построить в качестве обременения и безвозмездно передать проживающим в служебных коттеджах ведущим ученым, которые не реализовали ранее свое право на однократную бесплатную приватизацию жилья. Это обременение не затрагивает экономических интересов сотрудников СО РАН, которые будут покупать квартиры в домах жилого комплекса по пр. Коптюга, поскольку установлено для НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» вместо обязательной передачи 5% жилья бесплатно и 10% по себестоимости в распоряжение мэрии.
На 2-м этапе строительства будет построен дом № 8 и на третьем — дома № 4-7 по пр. Коптюга. Все эти дома еще находятся в стадии проектирования.
Предполагается, что 60 % квартир в домах № 1-3 жилого комплекса по проспекту Коптюга будет продано сотрудникам СО РАН по цене, равной себестоимости строительства 1 кв.метра без отделки (около 24 000 руб./кв.м), без включения в себестоимость затрат на наружные инженерные сети для всего комплекса. 35 % квартир будет свободно продано на рынке по цене 50 000 руб. за квадратный метр общей площади (за счет этих средств как раз и планируется строительство дома на ул.Золотодолинской). 5 % квартир будет продано генподрядной строительной организации по цене 24 000 руб./кв.м. Удорожание материалов за период строительства не должно превысить 10 %. В случае такого расклада можно надеяться, что все прямые и косвенные расходы, связанные со строительством, будут покрыты за счет полученных доходов.
Более оптимистический вариант возможен в том случае, если получится продать большую часть из 35 % предназначенных к продаже по рыночной цене квартир уже в первый год строительства (экономия процентов по банковским кредитам) и удастся уменьшить затраты по другим статьям расходов, в первую очередь, на инженерную инфраструктуру. Это возможно в том случае, если дополнительные источники тепло-, энерго-, водоснабжения и канализации будут профинансированы за счет коммерческих проектов, в том числе технопарка. В этом случае окончательная цена 1 квадратного метра квартиры для сотрудника СО РАН, устанавливаемая в конце строительства решением собрания учредителей или Бюро Президиума СО РАН, может составить менее 24 000 рублей (без отделки).
Утвержденные Президиумом СО РАН документы, характеризующие основные принципы распределения площадей в новых домах между организациями СО РАН, а также порядок и условия предоставления права покупки квартир по «жилищной цепочке» см. на стр. 5.
Время решительных действий
К сожалению, начало реализации проекта отягчено активным и организованным противодействием части населения любому строительству в Верхней зоне Академгородка и вырубке здесь любого леса, каким бы больным он ни был. Надо отдавать себе отчет, что это организованное противодействие может в очередной раз отодвинуть в неопределенную даль начало строительства жилого комплекса, а вместе с ним и единственную реальную в настоящий момент перспективу получения жилья для значительного числа сотрудников СО РАН. Необходимо проявить решительность. Основываясь на законно полученном лесорубочном билете НП «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» начал расчистку площадок под дома № 1
и № 2. В своих законных действиях мы должны опираться на согласованную поддержку Президиума СО РАН, Администрации Советского района и всех тех, кого заботит дальнейшее развитие Академгородка, а не его консервация в нынешнем неприглядном состоянии.
стр. 2-3
| 
